Деньги – это свобода, выкованная из золота

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Мнение о том, что сделка купли-продажи недвижимости несет в себе риски исключительно для покупателя, в корне неверное. Продавец также рискует потерять собственное имущество либо вырученные от его продажи деньги.

В соответствии с законом продавец может получить от покупателя деньги за реализованную квартиру только после того, как сделка купли-продажи будет считаться оформленной. То есть после официального двустороннего подписания правильно составленного договора.

В качестве гарантии добросовестности покупателя, как правило, выступает аванс, который сегодня соглашается платить далеко не каждый. Связано это с опасениями быть обманутым. Именно поэтому продавец должен быть также аккуратен, как и покупатель. Необходимо заранее запланировать, как будет передаваться наличность, а также как минимизировать риски двух сторон.

Сделку купли-продажи квартиры можно поделить на пять этапов:

  1. Изначально стороны сделки должны подписать предварительный договор.
  2. После этого начинается тщательная проверка документов, которые предоставляет продавец недвижимости.
  3. Если все документы соответствуют требованиям, участники сделки подписывают договор купли-продажи, то есть отчуждения.
  4. Регистрация на государственном уровне перехода собственности.
  5. Официальная передача ключей от квартиры новоиспеченному собственнику.

При оформлении ипотеки процесс немного изменяется, однако суть его остается прежней.

На что покупатель должен обратить внимание?

Продавцу стоит внимательно присмотреться к личности потенциального покупателя. При возникновении малейших сомнений не стоит пускать постороннего человека внутрь продаваемого жилья. Чтобы уберечь себя от мошенников, необходимо убедиться в том, что покупатель реален, то есть он действительно занимается поисками квартиры.

Как это сделать? На осмотре жилого помещения потенциальный покупатель обычно не интересуется самой жилплощадью, а ее непосредственным наполнением. Например, человека, который решает, приобрести недвижимость или нет, будет интересовать наличие пластиковых окон, состояние коммуникаций, готовность документов, а также вид из окна.

Недобросовестный покупатель обычно больше внимания уделяет вещам, которые разложены по комнатам с целью последующего осуществления кражи. Чтобы избежать несанкционированных взломов, необходимо проверять документы лица, которое осматривает квартиру, а также фиксировать паспортные данные.

Кроме того, на время продажи недвижимости рекомендуется освободить жилье от каких-либо важных документов и от ценностей. Таким образом, можно свести риски продавца при продаже квартиры к минимуму, если речь идет о наличном расчете.

Однако стоит отметить, что существует также риск продавца при продаже квартиры в ипотеку.

Почему важно ориентироваться в терминологии?

Продажа квартиры в ипотеке и риски продавца имеют несколько отличительных особенностей. Достаточно редко для расчета выбирается наличный расчет, поэтому лучше сразу рассматривать стандартную схему, когда после подписания договора купли продажи, покупатель вручает продавцу ключи от банковской ячейки, где должна лежать оговоренная сумма за проданную недвижимость.

Поэтому важно не только правильно оформить сделку с присутствием нотариуса, но и саму передачу денежных средств. Вскрытие ячейки необходимо проводить в присутствии двух свидетелей, которые не могут являться родственниками продавцу.

Когда рассматривается продажа квартиры по ипотеке, риски продавца будут несколько иными. Именно поэтому необходимо ориентироваться в финансовых и банковских терминах. Можно выделить несколько разновидностей ситуаций:

  • Сделка может быть на каких-либо основаниях быть признанной недействительной или незаключенной. Стоит отметить, что такой исход несет в себе риски не только для продавца, но и для покупателя.
  • Покупатель может не выполнить возложенные на него обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества. Оформление по классической ипотечной программе практически сводит к минимуму данный риск, поскольку после оформления сделки банк-кредитор выплачивает полную стоимость квартиры на счет продавца. В таком случае продавцу не придется столкнуться с таким весьма распространенным явлением, как банкротство при ипотеке.
  • Когда жилищное кредитование в оформлении сделки купли-продажи не участвует, продавец может настоять на своем праве на встречное исполнение обязательств, то есть он сможет не осуществлять передачу объекта продажи до зачисления обговоренной суммы денег.

Существует также иная схема оплаты, при которой недвижимость считается залоговой, то есть находится в залоге у продавца, до того времени пока покупатель не внесет полную стоимость, предусмотренную договором купли-продажи.

Кроме того, данное правило обязательно для исполнения, если в договоре не прописано других условий.

Залог или задаток?

Для продавца также важно понимать, что такое задаток и аванс, а также как эти два понятия друг от друга отличаются? Сразу стоит отметить, что разница, которая между ними существует, колоссальная.

Под термином «задаток» понимается необходимость сторон сделки выполнить свои обязательства. Получается, что покупатель, отдавший залог, должен купить квартиру, а продавец продать ее.

Если один из участников договора срывает сделку, на него накладываются штрафные санкции. Если по какой-либо причине покупатель отказывается приобрести недвижимость, продавец не должен возвращать оставленную ему сумму задатка. Если сделку срывает продавец, покупатель может потребовать у него возврат суммы задатка в двойном размере.

В это же время аванс представляет собой исключительно подтверждение того факта, что покупатель желает купить недвижимость. Если сделка срывается, аванс возвращается к покупателю.

Данная денежная сумма по договору является частью стоимости приобретаемой недвижимости. Эти моменты также касаются ипотеки.

Оформление документов и передача денег

Частой ошибкой продавцов считается сотрудничество с непроверенными риэлторами, которые традиционно обещают реализовать недвижимость дорого и в максимально сжатые сроки.

Главным условием сотрудничества с такими предприимчивыми людьми является необходимость сдать им все существующие оригиналы, а также подписать договор, согласно которому продавец не может пользоваться услугами других посредников.

Получается, что собственник жилья, которое выставлено на продажу, не может предпринимать никаких действий, чтобы ускорить процесс. Расторжение такого договора не вызовет никаких серьезных последствий, однако у риэлтора после этого трудно забрать оригиналы документов.

Если для передачи денежных средств был выбран наличный тип расчета, стоит учесть несколько важных моментов:

  1. Деньги можно передавать в безопасном месте, чтобы свести возможность грабежа к минимуму.
  2. Выбранный вариант оплаты должен быть прописан в подписанном участниками сделки договоре купли-продажи.
  3. Продавец во время передачи денег не должен быть сам. Лучше всего взять с собой два или три свидетеля.
  4. Завершительным этапом считается составление расписки от продавца, о том, что деньги за проданную недвижимость он получил.

Квартира от продавца в рассрочку

Помимо ипотечных программ продавец также может договориться с покупателем о том, чтобы получать выручку от продажи несколькими равными платежами. При этом количество платежей или длительность рассрочки зависит исключительно от желания собственника недвижимости. Именно собственник «диктует условия». В таком случае покупателю желательно заранее задаться вопросом, как выгоднее гасить ипотеку досрочно.

Такая сделка должна быть заключена немного иным образом, в противном случае покупатель может не выплатить остаток долга и в юридическом плане останется абсолютно чист. Таким образом, и помимо ипотеки можно выделить множество рисковых ситуаций, когда выручку от реализации продавец может так и не получить.

Как правило, рассрочка выдается на один год с первоначальным взносом (задатком) более 35 %. Далее оставшаяся сумма делится на несколько равных платежей, которые вносятся либо поквартально, либо ежемесячно. Каждое условие сделки должно регулироваться договором. Устные договоренности никогда не действуют.

Поделиться с друзьями:

Оставить комментарий